Tajemství úrokové sazby u hypotéky-z čeho se skládá a kam se může letos dostat?

Myslíte si jako většina lidí, že hypoteční úroková sazba je závislá jen na 2T REPO sazbě vyhlašované ČNB? Omyl. Je to trošku složitější. Jde vůbec předpovídat, jaká bude sazba hypoték za rok a jak rychle bude klesat? Pojďme se na to společně podívat.

Často se setkávám s přesvědčením, že úroková sazba hypoték se odvíjí pouze od krátkodobých úrokových sazeb, které vyhlašuje Česká národní banka. Například od tzv. 2 T REPO sazby. To je bohužel hojně rozšířený omyl. Banky v úrokové sazbě hypoték zohledňují delší cenu peněz na trhu, než je 14 dnů. Kde se tedy bere dnešní standartní sazba 5,59 %? Jak se tvoří sazby u největších bank na našem trhu?

Cena se skládá z přímých a nepřímých nákladů. Nepřímé náklady jsou pro každou banku individuální, a hlavně záleží na tom, jak velká banka je. Kolik má zaměstnanců, poboček, jak moc digitalizovala, nebo jinak zefektivnila své procesy. Hlavním nepřímým nákladem je pak marže banky. Tyto náklady tvoří v rámci úrokové sazby z pravidla okolo 1 - 1,2 %.

Co se přímých nákladů týká, jejich složení je daleko zajímavější. 

První část je tvořena poplatky. Sem zahrnujeme provize pro externí zprostředkovatele, náklady na odhady, podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí a další. Dále sem spadají rizikové náklady, které zohledňují ochranu banky proti rizikovým klientům. Řeč je zejména o riziku zesplatnění úvěru nebo nákladů spojených s tím, že klient nebude splácet svůj úvěr a banka to bude muset řešit. Kapitálové náklady pak představují sumu prostředků, které banku stojí udržování výše vlastního kapitálu. To je v ČR dle zákona minimálně 500 mil. Kč. Jedná se tak o náklady ušlé příležitosti, protože banka tyto prostředky nemůže zainvestovat. Každá z těchto položek tvoří v úrokové sazbě 0,1-0,3 %.

Poslední a v dnešní době nejpodstatnější položkou přímých nákladů jsou úrokové náklady. Ty odrážejí cenu zdrojů na trhu. Jelikož jsou aktuálně nejčastější fixace u hypoték 3leté, tak si peníze banka ideálně půjčuje právě na tuto dobu. Samotnou cenu zde pak určuje očekávaná průměrná cena peněz za dané období - tzn. 3letý SWAP. Případně to, naopak jak je banka schopna dané prostředky zainvestovat - typicky nákupem dluhopisů ČR. Aktuálně se 3letý SWAP pohybujeme okolo 3,9 %, respektive 4-4,5 % u dluhopisů. Do úrokových nákladů banky ještě promítají tzv. opční prémii. To je přirážka, která bankám vyrovnává ztrátu možného předčasného splacení úvěru mimo fixaci.

Přímé náklady aktuálně dosahují hodnot okolo 4,5 %. Když k nim přičteme nepřímé náklady, včetně marže tvořící necelé 1 %, dostaneme se na 5,6 %. Což je aktuálně základní sazba u největších bank. Pokud je vyšší, má banka buď vyšší některé náklady, nebo si nechává marži. Pokud je nižší, tak naopak. Takové banky z pravidla loví nové klienty a krátkodobě si dokážou marži snížit.

Z našeho malého rozboru je patrné, že 2-T REPO sazba přímo neovlivňuje cenu hypoték. Naopak, jsou na ní závislé vkladové (depozitní) produkty. Pro banky je při půjčování peněz směrodatná cena zdrojů a ne to, jak naše centrální banka zahýbe s krátkodobými sazbami. Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů nyní odpovídá jak vývoji 3letého, tak 5letého úrokového SWAPU v posledním roce a půl. Trend pozvolného poklesu úrokových sazeb tak bude dále pokračovat.

Hodnota úrokových SWAPŮ nám také zároveň predikuje úrokovou sazbu v daném období. 3letý SWAP je nyní na 3,9 %, 5letý SWAP na 3,6 %, podobně jako 10letý. Jinak řečeno trh teď neočekává, že se úrokové sazby v dalších 10 letech dostanou významně pod 3,6 %. Samozřejmě pokud nedojde k nepředvídatelné situaci, jako je ekonomická recese, nebo jakýkoliv jiný problém.